Que faire en cas de litige avec un constructeur de maison individuelle ?

Le constructeur de maisons individuelles est responsable envers le maître d’ouvrage, son client. Il est donc dans l’obligation de garantir les travaux et leur parfait achèvement, et ce en que les travaux soient réalisés en production propre ou sous-traités. Il s’engage ainsi pour la bonne exécution du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qu’il a signé avant la mise en chantier. Ce contrat diffère du simple devis et dépend du Code de la construction et de l’habitation, il est appelé également sous le nom de loi de 1990.

Quelles obligations en matière d’assurances ?

Le maître d’ouvrage (ou client) doit souscrire une assurance dommages-ouvrage, en vertu de l’article L. 242-2 du Code des assurances. Tandis que le constructeur doit souscrire une assurance responsabilité civile décennale en vertu de l’article 241-1 du Code des assurances pour couvrir la garantie décennale (loi « Spinetta » du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la ). Ces assurances protègent le maître d’ouvrage en cas de défauts de construction, de retard de livraison, de dommages, etc.

La réception de l’ouvrage et sa prise de jouissance.

Un procès-verbal de réception des travaux doit être rédigé le jour de la réception de l’ouvrage avec ou sans réserve. Le constructeur devra lever ces réserves pour dans un délai de 30 jours. Le paiement du solde du contrat est assujetti à la lever de l’ensemble des réserves. Mais cela n’empêche pas la prise de jouissance de l’ouvrage.

La date de réception et de la rédaction du PV de réception est la date du départ des garanties de parfait achèvement et de la garantie décennale.

Quelles sont les garanties auxquelles les constructeurs de maisons individuelles sont tenus ?

À compter de la réception des travaux, les constructeurs sont tenus par 4 garanties qui sont légales : aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer ou de les diminuer.

Chacune de ces garanties concerne un certain type de désordres et son délai varie.

• Les malfaçons signalées par le maître d’ouvrage, quelle que soit leur importance ou leur nature dans un délai de 1 an à partir de la date de réception des travaux. Elles relèvent alors de la « garantie de parfait achèvement » (art. 1792-6 du Code civil).
• Les malfaçons affectant les équipements dissociables du gros œuvre : plomberie, chaudière, moquette, climatisation… Elles sont alors couvertes par la garantie biennale (d’une durée de 2 ans, donc) ou « de bon fonctionnement » (art. 1792-3 du Code civil).
• Les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination – par exemple des infiltrations d’eau qui le rendent inhabitable. Ceux-là sont couverts par la garantie décennale (d’une durée de 10 ans) (art. 1792-4-1 du Code civil).
• Les dommages ne relevant d’aucune de ces trois garanties peuvent être couverts par la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur peut-être engagé.

Comment mettre en œuvre ces garanties et le cas échéant engager une procédure judiciaire ?

Vous avez deux possibilités pour réagir en cas de litige :

- mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage que vous avez contractée en envoyant une déclaration de malfaçons par lettre recommandée avec accusé de réception. L’assurance doit alors vous faire une proposition d’indemnisation qui, si vous l’acceptez, vous sera versée dans un délai de 15 jours, donc sans attendre l’expertise qui déterminera le ou les responsables.

- attaquer directement le constructeur en justice, sans mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage, et ce, en passant donc par la case avocat et tribunal.

Mais le CCMI, le contrat de construction le plus utilisé pour ce type de projet immobilier, vous protège notamment sur les délais de livraison, le plan, le prix de la construction et vous donne des clés si vous devez engager une procédure judiciaire en cas de litige avec l’entrepreneur qui a construit votre maison.

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